Правовая природа договора строительного подряда

Договор подряда является одним из важнейших и основополагающих документов в строительстве. А практика судебных споров по нему, как признают судьи хозяйственных судов, показывает, что такие дела становятся и самыми сложными.

В настоящее время положения о договоре строительного подряда содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК), Законе Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», Правилах заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденых Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450 (далее - Правил). Правовое регулирование данного договора осуществляется также нормативными правовыми актами республиканских органов государственного управления и местных органов управления и самоуправления.

Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п. 12 Правил.

Заказчик должен иметь:

1. соответствующий документ, удостоверяющий права на земельный участок;

2. решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта;

3. проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу, согласованную и утвержденную в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;

4. протокол о проведении подрядных торгов.

Следует отметить, что проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

- на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);
- на строительство жилых домов, в которых 50 процентов и более жилых помещений строится для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- на строительство жилых домов панельного, крупнопанельного и объемно-блочного домостроения;
- на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;
- субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);
- на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь;
- в случае если подрядные торги, проведенные в установленном порядке не менее двух раз, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Подрядчику для заключения договора необходим лишь один документ – лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующая на территории Республики Беларусь.

Согласно п. 16 Правил в договоре строительного подряда должны содержаться следующие обязательные условия:

1. наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

2. предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

3. сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

4. договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

5. порядок расчетов за выполненные работы;

6. источники финансирования;

7. распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;

8. обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

9. порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

10. условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

11. ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

12. особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

13. взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

14. порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

15. перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений, кроме указанных выше условий, должны определять следующие существенные условия:

- размер и порядок внесения денежных средств гражданами;
- основания расторжения договора ранее установленного срока;
- порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;
- ответственность за неисполнение обязательств.

Договор строительного подряда должен также содержать следующие приложения:
- график производства работ;
- график платежей.

Особо следует остановиться на довольно распространенной в судебной практике ситуации, когда одна из сторон договора указывает на отсутствие просрочки исполнения обязательства с ее стороны со ссылкой на условие договора о том, что срок выполнения работ продлевается автоматически в случае несвоевременного представления фронта работ, перечисления аванса и т.п. на количество дней просрочки кредитора.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РБ установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РБ, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

Как правило, аналогичное условие содержит и сам договор.

Соответственно, отсутствие письменных доказательств продления срока выполнения работ исключает возможность ссылаться на данное обстоятельство при рассмотрении вопроса о периоде просрочки исполнения обязательства.

Очень часто в договорах строительного субподряда встречается условие о том, что оплата выполненных работ производится после поступления денежных средств от заказчика.

В случае, когда денежные средства перечислены заказчиком генподрядчику, факт наступления обязательства по оплате работ субподрядным организациям очевиден. Однако на практике встречаются ситуации, когда работы выполнены субподрядными организациями и приняты генподрядчиком, но не приняты или приняты, но не оплачены заказчиком. Возникающие вследствие этого правоотношения не подпадают под сферу регулирования п. 42 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила).
С одной стороны, включение такого условия в договор согласуется с положениями ст. 391 ГК РБ о свободе договора.

С другой стороны, непредъявление принятых от субподрядчика работ заказчику, равно как и непредъявление иска к заказчику о взыскании задолженности в случае принятия последним выполненных работ и неоплаты их, позволяют говорить о злоупотреблении генподрядчиком своим правом на получение денежных средств за выполненные работы в ущерб интересам третьих лиц (субподрядчиков).

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РБ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Кроме того, субподрядчик не является стороной договора генподряда и в прямых отношениях с заказчиком не находится.

Считаем, что в таком случае субподрядчик вправе предъявить иск к недобросовестному генподрядчику о взыскании задолженности, а непоступление денег от заказчика не может являться основанием для отказа в иске по причине того, что срок платежа не наступил.

Предложенное решение проблемы позволит не только защитить имущественные интересы субподрядных организаций, но и будет являться стимулом для всех субъектов, участвующих в создании объекта или выполнении работ, в плане надлежащего исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при заключении и исполнении договора строительного подряда и в настоящее время возникает немало споров и вопросов.

Специалисты ООО "Юридическая компания ЮКОН" окажут квалификированную помошь по всем вопросам и спорам, связанным с заключением и исполнением договора строительного подряда.